近日，山東青島市民李黎（化名）購(gòu)買了建筑面積110.25平方米的房子，到手后發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有61平方米左右的案例在網(wǎng)上引發(fā)熱議。哪些共有面積算公攤？取消還是規(guī)范住宅公攤面積？針對(duì)網(wǎng)友關(guān)心的問(wèn)題，人民網(wǎng)“強(qiáng)觀察”欄目采訪了浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)、中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬。

哪些共有面積算公攤？

“準(zhǔn)確的說(shuō)法應(yīng)為共有建筑面積分?jǐn)傊贫�。”虞曉芬表示，我�?guó)實(shí)行共有建筑面積分?jǐn)傊贫葰v史悠久。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》就規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

哪些共有面積算公攤？《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》明確了共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，具體包括：電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等。

“共有部位面積占用是保障住宅使用功能所必須配置的部分。這部分面積并不是越少越好，如果縮小走廊、過(guò)道、電梯、樓梯間等公用面積將影響居住的舒適度，甚至可能帶來(lái)安全隱患�！庇輹苑艺f(shuō)，不同商品房的共有公攤面積是不同的。一般地，樓層越高，公攤率越高，高層住宅高于小高層，小高層住宅高于多層，別墅類型的住房的公攤率最低。

房屋公攤面積，取消還是規(guī)范？

今年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是全國(guó)普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商“信口開(kāi)河”，而業(yè)主毫無(wú)申辯權(quán)力。

在洪洋看來(lái)，公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。他建議，國(guó)家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房。

與洪洋建議國(guó)家取消公攤面積不同，虞曉芬認(rèn)為，現(xiàn)階段取消公攤面積條件還不具備。她表示，一是關(guān)聯(lián)影響太大，我國(guó)在房改、維修基金繳存、拆遷安置補(bǔ)償計(jì)算、物業(yè)費(fèi)收繳、暖氣費(fèi)收取等都按建筑面積作為標(biāo)準(zhǔn)，如果取消公攤面積，會(huì)給計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)混亂；二是如果按套內(nèi)面積計(jì)，開(kāi)發(fā)商大多會(huì)選擇按設(shè)計(jì)規(guī)范要求的最低共有建筑面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，就不可能提升樓盤(pán)的品質(zhì)與舒適度；三是重塑價(jià)格體系，可能會(huì)引發(fā)一些開(kāi)發(fā)商乘機(jī)漲價(jià)，反而有損消費(fèi)者利益；四是共有建筑面積也是業(yè)主的權(quán)益和資產(chǎn)，計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的完整保障。此外，大量的產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有明確使用面積，重新測(cè)繪、換證的工程量過(guò)大。

如何解決公攤不透明的問(wèn)題？

“對(duì)商品房而言，公攤部分是客觀存在的，公攤面積制度本身并沒(méi)有問(wèn)題。”虞曉芬認(rèn)為，在建房成本既定的前提下，按建筑面積計(jì)算還是按使用面積計(jì)算，只是單價(jià)不同，消費(fèi)者要付出的購(gòu)房成本是相對(duì)固定的。

虞曉芬表示，大家關(guān)心公攤面積，核心問(wèn)題之一是擔(dān)心公攤面積的隨意性、不透明性。相比取消公攤面積，完善相關(guān)規(guī)定無(wú)疑更具現(xiàn)實(shí)意義和可操作性。

她建議，一是保障公攤面積測(cè)量、計(jì)算的準(zhǔn)確性和透明性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售樓處公開(kāi)測(cè)繪結(jié)果，將分?jǐn)傇瓌t、分?jǐn)偛课坏认蛸?gòu)房人進(jìn)行明示。有關(guān)部門可借鑒浙江省經(jīng)驗(yàn)，建立《杭州市房屋樓盤(pán)表管理服務(wù)平臺(tái)》，消費(fèi)者在上面可以查詢?nèi)魏我粋�(gè)銷售樓盤(pán)共用建筑總面積、分?jǐn)偡椒�、公攤面積等信息；必要時(shí)測(cè)繪單位也可以接受購(gòu)房人的咨詢，減少因分?jǐn)偯娣e問(wèn)題產(chǎn)生購(gòu)房爭(zhēng)議。二是完善商品房買賣合同。在合同中同時(shí)明確成交總價(jià)、建筑面積、使用面積。三是完善法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，合理約束公攤系數(shù)。目前國(guó)家沒(méi)有明確規(guī)定公攤面積必須控制在哪個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)，可在深入調(diào)研、廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，出臺(tái)公攤系數(shù)規(guī)范，防止過(guò)度擴(kuò)大共用建筑面積。四是加大違約違規(guī)開(kāi)發(fā)商、測(cè)繪公司懲罰力度。五是加大宣傳力度。一方面加大公攤面積計(jì)算規(guī)則及相關(guān)利益的宣傳，提高老百姓維護(hù)權(quán)益的意識(shí)；另一方面鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力，在滿足規(guī)范和必要的公攤面積情況下，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，平衡好樓盤(pán)品質(zhì)與得房率關(guān)系。

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